Masnachu Teg

Gwybodaeth i werthwyr tai - disgrifiadau eiddo

Mae deddfwriaeth sy'n rheoli datblygwyr eiddo yn ogystal ag asiantau tai, yn creu tramgwyddau troseddol am wneud datganiadau penodol sy'n ffug neu gamarweiniol. Hefyd, mae Rheoliadau sy'n gwahardd hepgor gwybodaeth bwysiag rhag defnyddwyr, os gallai'r hepgoriad hwnnw beri i'r defnyddiwr wneud penderfyniad gwahanol.

Dylid cymryd gofal wrth ddefnyddio disgrifiadau cyffredinol ynghylch lleoliad, amgylchedd, ffotograffau, mesuriadau, parcio a phrisio. Ni fydd ymwadiadau cyffredinol mewn print mân, yn dweud wrth brynwyr am beidio â dibynnu ar fanylion, yn effeithiol wrth geisio atal troseddau. Hefyd mae hyn yn gymwys i wybodaeth a ddarperir ar eich gwefan.

Yn y canllaw
Y ddeddfwriaeth
Arferion cymeradwy
Disgrifiadau cyffredinol
Lleoliad
Amgylchedd
Ffotograffau
Mesuriadau
'Cyfarwyddiadau newydd'
Prisio
Deiliadaethau
Estyniadau ac addasiadau atig
Mannau cymunol a mannau parcio
Ail-wirio
Ymwadiadau
Cosbau
Materion eraill a allai effeithio arnoch
Darllen pellach

Y ddeddfwriaeth
Mae'r Ddeddf Camddisgrifiadau Eiddo 1991, sy'n rheoli datblygwyr eiddo yn ogystal ag asiantau tai, yn creu tramgwyddau troseddol am wneud datganiadau ffug neu gamarweiniol ynghylch unrhyw rai o'r materion yn y Gorchymyn Camddisgrifiadau Eiddo (Materion Penodedig) 1992. Nid oes rhaid ichi gyfeirio at unrhyw eitem yn y Gorchymyn, ond os gwnewch hynny, mae'n rhaid i'ch disgrifiad ohono fod yn onest.

Er nad oedd gofyniad cyffredinol dan y Ddeddf i ddatgelu gwybodaeth i ddefnyddwyr, mae'r Rheoliadau Diogelu Defnyddwyr rhag Masnachu Annheg 2008 yn gwahardd hepgor gwybodaeth bwysig i ddefnyddwyr os gallai'r hepgoriad hwnnw beri i'r defnyddiwr wneud penderfyniad gwahanol. Diffinir gwybodaeth bwysig fel 'gwybodaeth mae'r defnyddiwr arferol ei hangen, yn ôl y cyd-destun, er mwyn gwneud penderfyniad gweithrediadaol deallus'.

Cwmpasir pethau rydych yn eu dweud ar lafar am yr eiddo, yn ogystal â'r gair printiedig, ffotograffau, cynlluniau. modelau, gwefannau ac ati.

Nid yw'r Ddeddf yn eich atal rhag gweithredu er lles gwerthwyr trwy gyflwyno'r eiddo yn ei olau gorau, cyhyd â nad yw'r hyn rydych yn ei ddweud, neu ei wneud, yn camarwain y prynwr neu'r gwerthwr.

Arferion cymeradwy
Gofynnwch i werthwyr lofnodi dogfen i gadarnhau bod manylion yn gywir cyn ichi farchnata eiddo. Rhowch gyfle iddynt ddiwygio unrhywbeth sy'n anghywir. Ni fydd hyn yn eich diogelu os printiwch gamddisgrifiad y gallech fod wedi'i wirio eich hunan, ond bydd yn lleihau'r risg.

Ystyriwch yr holl ymadroddion disgrifiadol rydych yn eu defnyddio a gofyn ichi'ch hunan beth fyddant yn ei olygu i brynwr arferol.

Sicrhewch fod rhywun yn prawf-ddarllen manylion gan lofnodi i ddweud eu bod wedi'i wneud.

Pan gewch ymholiadau am eiddo, sicrhewch fod y person a baratödd y manylion yn ateb y cwestiynau, a chadw cofnod o'r hyn a ddywedir ar ffeil. Ni chewch eich dal yn gyfrifol am yr hyn mae gwerthwyr yn dweud wrth brynwyr amdano yn eich absenoldeb oni bai eich bod yn gwybod beth roeddent yn mynd i'w ddweud, ond cofiwch y gallai prynwyr anghofio pwy ddywedodd beth wrthynt

Gwiriwch bopeth o fewn eich gallu. Gofynnwch am weld derbynebion a gwarantau ar gyfer gwaith a wnaed. Ffoniwch i wirio bandiau treth cyngor. Gofynnwch am dystiolaeth o werthiannau a throsiant os ydych am ddisgrifio llwyddiant eiddo busnes.

Sefydlwch broses i scrhau yr hyfforddir eich staff yn ddigonol a bod eu gwaith yn cael ei wirio'n rheolaidd. Dylech ystyried dwbl-wirio ar hap o fanylion eiddo yn ôl yr eiddo ei hunan yn ystod y broses archwilio hon. Yna gellir delio ag unrhyw ddiffygion trwy gyhoeddi manylion cywiredig ac ail-hyfforddi lle bo angen. Dylech gadw cofnodion o hyfforddiant a gwiriadau a wneir.

Disgrifiadau cyffredinol
Ni waherddir termau fel 'cyflwr ardderchog' neu 'wedi'i addurno'n ddiweddar' gan y Ddeddf, ond cymerir bod y termau hyn yn cyfeirio at yr holl eiddo oni bai y datgenir fel arall. Os oes unrhyw nodweddion arbennig o ddeniadol, mae'n amlwg y bydd eich cleient yn disgwyl ichi eu defnyddio fel pwyntiau gwerthu ond ni ddylid eu pwysleisio tra'n cau allan nodweddion gwael os mai disgrifiad camarweiniol yw'r canlyniad.

Lleoliad
Peidiwch ag ymestyn ardaloedd poblogaidd a dymunol yn rhy bell - defnyddiwch y cyfeiriad post cywir. Os yw ty mewn un sir yn ddaearyddol, ond mae ei gyfeiriad post mewn sir arall, dylech gynnwys y ddau yr un mor amlwg.

Dylid defnyddio sylwadau ynghylch agosrwydd tai i wasanaethau lleol â gofal. Dylid osgoi termau fel 'agos' neu 'fynediad rhwydd', fel y dylid ei wneud gydag amcangyfrifon o amseroedd teithio. Mae datganiad ar y pellter gwirioneddol yn gywirach - er enghraifft, tair milltir i gyffordd 34 yr M4.

Amgylchedd
Os oes gan dy feysydd agored ar dair ochr a lladd-dy neu glwb nos ar y bedwaredd, yr opsiwn mwyaf diogel yw i beidio chyfeirio at â golygfeydd. Pe byddech yn dweud ei fod wedi'i amgylchynu gan olygfeydd ar draws meysydd agored, byddech yn camarwain oni bai eich bod yn cyfeirio at yr olygfa ar y bedwaredd ochr yn yr un modd. Os defnyddiwch ffotograff o gefn neu ochr yr eiddo ar ei hunan, dylech wneud y ffaith honno'n glir.

Ffotograffau
Gall ffotograff fod yn gamarweiniol. Peidiwch ag addasu ffotograffau neu ddefnyddio lensiau eithafol. Os tynnwch ffotograff o'r olygfa o ffenestr ystafell wely, heb allu cynnwys y tip sbwriel, peidiwch â dweud 'golygfeydd panoramig' neu ' ardal wledig heb ei ddifetha'.

Mesuriadau
Dylech geisio sicrhau bod mesuriadau mor gywir ag y gallwch. Ni waherddir mesurau sonig (fel tapiau mesur) yn benodol, ond, fel gydag unrhyw offer mesur, dylent gael eu calibro bob 12 mis yn ôl pellter hysbys. Ymddengys fod mesurau laser yn rhwyddach i'w defnyddio ac un llai tebygol o roi darlleniadau camarweiniol, ond dylid eu gwirio o hyd ar sylfaen reolaidd yn ôl pellter hysbys.

Byddwch yn ofalus gyda gerddi, a all olygu mesuriadau hyd neu ardal mawr.

'Cyfarwyddiadau newydd'
Gallech hysbysebu eiddo fel 'cyfarwyddyd newydd' i'ch asiantaeth am gyfnod byr yn unig (byddem yn awgrymu fis) ar ôl i'r gwerthwr ofyn ichi weithredu fel asiant iddo. Mae hyn yn gymwys hyd yn oed os yw'r eiddo wedi'i hysbysebu o'r blaen gydag asiantaeth arall.

Prisio
Mae'r Rheoliadau Diogelu Defnyddwyr rhag Masnachu Annheg 2008 yn cwmpasu prisio pob eiddo ac mae'n rhaid ichi fod yn ofalus i beidio â chamarwain defnyddwyr ynghylch pris blaenorol eiddo os ydych yn honni gostyngiad yn y pris. Mae'r Canllaw i Arferion Prisio a gyhoeddir gan yr Adran Busnes, Arloesi a Sgiliau (BIS) yn rhoi cyfarwyddyd ar y ffordd y gellir hysbysebu gostyngiadau mewn pris.

Hefyd dylech fod yn ymwybodol bod y Rheoliadau'n gwahardd masnachwr rhag trosglwyddo gwybodaeth sydd o'i hanfod yn anghywir ynghylch amodau'r farchnad â'r bwriad o gael y defnyddiwr i wneud pryniad ar amodau sy'n llai na'r rhai arferol (er enghraifft, asiant yn dweud wrth ddefnyddiwr ei fod wedi gwerthu nifer o dai yn yr un ardal, yn union fel yr un mae'r defnyddiwr yn mynd i'w weld, am bris penodol, er mwyn cael y defnyddiwr i brynu am bris uwch, os nad yw'r wybodaeth hon yn wir).

Ni chwmpasir prisio tai newydd eu hadeiladu a newydd eu hadnewyddu gan Ddeddf Camddisgrifiadau Eiddo 1991, ond mae prisio eiddo ail law a masnachol yn 'fater penodedig' ac oherwydd hynny, mae'n rhaid i unrhyw ddatganiad beidio â bod yn gamarweiniol. Byddem yn eich cynghori i ddilyn y Canllaw i Arferion Prisio y soniwyd amdano uchod ynghylch hyn hefyd, er mwyn sicrhau nad ydych yn camarwain neb.

Wrth gwrs, gallwch newid y pris ar unrhyw adeg heb honni 'gostyngiad' (ond sicrhewch y newidir pob copi a dull hysbysebu eiddo ar yr un pryd).

Deiliadaethau
Dylech allu darparu digon o dystiolaeth i ddangos eich bod wedi ceisio cael gwybodaeth ynghylch hyd unrhyw brydles neu rydd-ddaliad ar yr eiddo. Fel arall, dywedwch na wiriwyd yr agwedd hon.

Estyniadau ac addasiadau atig
Mae addasiadau wedi creu problemau lle mae asiant tai wedi disgrifio ystafell fel ystafell wely, ond nid yw wedi bod yn destun caniatâd cynllunio neu adeiladu ac, oherwydd hynny, nid yw'n addas i'w defnyddio felly. Os na all gwerthwr gyflenwi manylion, yna dylid mynd at y swyddfa gynllunio i gael cadarnhad Os na allwch sefydlu bod yr estyniad wedi'i ganiatáu'n gywir, yna mae angen cymryd gofal mawr - naill ai drwy ddisgrifio'r ystafell fel man atig bordiog, neu ddatgan yn glir na roddwyd caniatâd cynllunio am yr ystafell.

Mannau cymunol a mannau parcio
Mae problemau wedi codi pan yw gwerthwr wedi tybio eu bod yn berchen ar, neu fod ganddynt hawl dros, fan parcio neilltuol pan ydynt yn parcio yno trwy arfer neu drefniant preifat yn unig. Os nad yw man parcio, a ddefnyddir gan werthwr, yn amlwg o fewn ffiniau eiddo, dylid gwneud gwiriadau pellach neu ddylid cymryd gofal mawr wrth ddisgrifio'r nodwedd hon.

Ail-wirio
Os oes gennych eiddo sydd wedi bod dan eich cyfarwyddiadau am gyfnod hir o amser, mae'n ddoeth i wirio a yw'r manylion yn gywir o hyd. Os cyhoeddir manylion sy'n cynnwys gwybodaeth nad yw'n gywir bellach, gellid cyflawni trosedd.

Os bwriedir adeiladu ffordd newydd, neu os yw gweithredwr trenau lleol yn tynnu gwasanaeth trên roeddech wedi cyfeirio ato, dylech addasu'ch manylion a hysbysebion. Dylech ystyried system o ail-ddilysu manylion gyda gwerthwyr a chynnwys cymal yn eu contract sy'n galw am hysbysiad o unrhyw newidiadau pwysig maent yn eu gwneud i'r eiddo ar ôl ei farchnata.

Hefyd awgrymir y dylai manylion gynnwys y dyddiad maent wedi'u gwneud neu adolygu er mwyn osgoi dryswch.

Ymwadiadau
Nid yw'r Ddeddf yn dweud y gellir defnyddio ymwadiadau, ac nid yw'n gwahardd eu defnyddio.

Ni fydd ymwadiadau cyffredinol mewn print mân, yn dweud wrth brynwyr am beidio â dibynnu ar fanylion, yn effeithiol wrth geisio atal troseddau. Yn neilltuol, mae'n annhebygol y byddant yn effeithiol mewn cysylltiad ag unrhyw hepgoriad camarweiniol dan Reoliadau Diogelu Defnyddwyr rhag Masnachu Annheg 2008.

Datganodd cyfraith achos dan y Ddeddf Disgrifiadau Masnachol 2008 (y rhan fwyaf wedi'i ddiddymu erbyn hyn) fod rhaid i unrhyw ymwadiad a weithredir fod mor amlwg, manwl a chymhellol â'r datganiad mae'n perthyn iddo, fod mor effeithiol o ran ennill sylw unrhywun a allai brynu'r eiddo, a bod yn gyfartal â'r disgrifiad i'r raddau y bydd yn amlwg i brynwyr posibl, ond efallai na fydd hyn yn ddigonol dan y Rheoliadau, felly fe'ch cynghorir i fod yn gywir â'r holl wybodaeth rydych yn ei chyflenwi.

Fodd bynnag, mae rhai achosion lle gallai disgrifiad cymhwyso penodol fod yn dderbyniol. Er enghraifft, os yw'r gwerthwr yn honni, heb dystiolaeth ddogfennol, y triniwyd yr eiddo yn erbyn pydredd sych, gallwch sôn am hyn dim ond os dwyedwch fel rhan o'r disgrifiad hwnnw nad ydych wedi gweld unrhyw ddogfennau i ddilysu hyn. Gellid gweithredu amod tebyg i drefn weithiol offer cartref, neu wres canolog, neu honiadau ynghylch hanes eiddo. Y ffaith hanfodol wrth asesu a yw disgrifiad amodol yn ddilys yw'r rhwyddineb y gallech fod wedi ei wirio ganddo.

Cosbau
Os gwrandewir ar achos yn Llys yr Ynadon, y ddirwy fwyaf yw £5,000 y trosedd. Gallai un set o fanylion eiddo gynnwys nifer o droseddau. Os gwrandewir ar yr achos yn Llys y Goron, nid oes terfyn ar y ddirwy.

Ar ben hynny, gall y Swyddfa Masnachu Teg (OFT) ddefnyddio ei phwerau dan y Ddeddf Asiantau Tai 1979 i gyhoeddi hysbysiad rhybudd neu wahardd. Gall y fath hysbysiadau wahardd troseddwr rhag gwneud ychydig, neu'r cyfan, o fathau o waith asiantaeth tai. Hefyd gall gwasanaethau safonau masnach ddwyn achos dan y Ddeddf Fenter 2002 os yw asiant tai'n camarwain defnyddwyr neu'n gweithredu mewn modd annheg yn gyffredinol.

Yn ogystal â cynnal hapwiriadau, hefyd gall swyddogion safonau masnach ddelio â chwynion. Dylech fod yn barod i gydweithredu â swyddogion a dangos unrhyw ddogfennaeth iddynt mae angen iddynt ei gweld. Mae'r holl swyddogion yn cario rhywbeth i ddangos pwy ydynt, a byddant yn hapus i'w ddangos.

Materion eraill a allai effeithio arnoch
Mae'r Rheoliadau Diogelu Defnyddwyr rhag Masnachu Annheg 2008 yn gymwys mewn cysylltiad â holl elfennau gwaith yr asiant tai, felly byddant yn cwmpasu nid yn unig disgrifiadau rydych yn eu defnyddio gyda thai, ond hefyd unrhyw ddisgrifiad a wnewch ynghylch y gwasanaeth rydych yn ei ddarparu, yn ogystal â'r gwasanaeth ei hunan. Er enghraifft, os ydych yn arddangos bwrdd 'Ar Werth' y tu allan i eiddo nad oes gennych awdurdod i'w farchnata, neu'n arddangos bwrdd 'Gwerthwyd' y tu allan i eiddo nad ydych wedi'i werthu, mae'n debygol eich bod yn torri ar y Rheoliadau a gallech wynebu achos sifil a/neu droseddol.

Mae'r Rheoliadau Canslo Contractau a wneir yng Nghartref neu Weithle Defnyddiwr ac ati 2008 yn gymwys i gontract, nad yw'n gontract eithriedig, rhwng defnyddiwr a masnachwr ar gyfer cyflenwi nwyddau neu wasanaethau i'r defnyddiwr gan fasnachwr ac a wneir yn unrhywun o'r dilynol:

• yn ystod ymweliad gan y masnachwr â chartref neu weithle defnyddiwr, neu â chartref unigolyn arall
• yn ystod taith a drefnir gan y masnachwr i ffwrdd o safle ei fusnes
• ar ôl cynnig a wneir gan y defnyddiwr yn ystod y fath ymweliad neu daith

Lle mae'r Rheoliadau'n gymwys, mae gan y defnyddiwr hawl i ganslo'r contract o fewn cyfnod sefydlog, ac mae'r Rheoliadau'n gosod gofynion llym ynghylch y ffordd y mae'n rhaid cyfathrebu'r hawl ganslo hon i'r defnyddiwr. Os ymarferir yr hawl ganslo hon yna yn y mwyafrif o achosion ymdrinir â'r contract fel na chytunwyd arno erioed ac mae'n rhaid dychwelyd unrhyw arian a dalwyd. Gweler ein taflen 'Canllaw i gontractau a gwblheir yng nghartrefi neu weithleoedd defnyddwyr'.

Mae'r Gorchymyn Pecyn Gwybodaeth Cartref (Atal Dros Dro) 2010 yn atal dros dro'r dyletswyddau a orfodwyd gan adrannau 155 i 159 Deddf Tai 2004 ynghylch HIPs. Daeth y gorchymyn i rym ar 21 Mai 2010 ac o'r dyddiad hwn ymlaen nid oes gofyniad i gael neu ddarparu HIP wrth farchnata eiddo preswyl. Mae'n debygol y bydd rhywfaint o ddryswch a achosir gan yr ataliad dros dro hwn ynghylch Tystysgrifau Perfformiad Ynni(EPCs). Mmae gan werthwr safle preswyl ddyletswydd i sicrhau bod EPC ( lle nad yw'r fath dystysgrif eisoes ar gael) wedi'i gomisiynu cyn dechrau marchnata'r eiddo. Hefyd mae dyletswydd ar y person sy'n gweithredu ar ran y gwerthwr i ymfodloni bod EPC wedi'i gomisiynu cyn dechrau marchnata ac mae dyletswydd ar y gwerthwr a'r person sy'n gweithredu ar eu rhan ill dau i wneud ymdrechion rhesymol i sicrhau EPC o fewn 28 diwrnod. NID atalir y gofynion hyn dros dro.

Mae'r Ddeddf Defnyddwyr, Asiantau Tai ac Unioni 2007 yn gosod gofyniad ar asiantau tai i ymaelodi â chynllun unioni cymeradwy.

Dan Reoliadau Cynllunio Gwlad a Thref (Rheoli Hysbysebion)1992, caniateir arddangos byrddau 'Ar Werth' 'I'w Osod' neu 'Gwerthwyd' dros dro trwy 'ganiatâd cynllunio tybiedig', cyhyd ag y diwallir meini prawf penodol ynghylch maint mwyaf ac ati. Ar ôl cwblhau gwerthiant, neu ar ôl i safle gael ei osod, gellir arddangos arwydd fel 'Gwerthwyd' neu 'Wedi'i Osod' am fwyafswm o 14 diwrnod yn unig. Gweler hefyd Hysbysebion ac arwyddion allanol: canllaw i hysbysebwyr a gyhoeddir gan yr Adran dros Gymunedau a Llywodraeth Leol.

Gorfodir y rhan fwyaf o Ddeddf Asiantau Tai 1979 gan yr OFT trwy system o drwyddedu negyddol. Mae hyn yn golygu nad oes angen trwydded arnoch i weithredu fel asiant tai, ond os ydych yn torri ar y ddeddfwriaeth gallech gael eich gwahardd. Mae'n cwmpasu amryw arferion annymunol, fel methu â datgan budd personol, methu â throsglwyddo cynigion, gwahaniaethu yn erbyn prynwyr nad ydynt yn cymryd gwasanaethau eraill, collfarn am droseddau eraill sy'n ymwneud â thwyll neu anonestrwydd ac ati. Mae'r rhan a orfodir gan wasanaethau safonau masnach yn perthyn i gynnal ac archwilio cyfrifon cleientiaid.

Os ydych yn cynnig credyd, neu'n cyflwyno pobl i ffynonellau credyd, rydych yn frocer credyd ac rydych angen trwydded gan yr OFT. Gweler hefyd ein taflen 'Broceriaeth credyd'.

Mae angen i unrhywun sy'n gosod llety annedd a dodrefn fel gweithgaredd busnes, gan gynnwys asiantau gosod, asiantau tai a landlordiaid preifat fod yn ymwybodol o'r gofynion ynghylch diogelwch - gweler ein taflen 'Diogelwch nwyddau mewn llety wedi'i osod - landlordiaid ac asiantaethau gosod'.

Darllen pellach
Mae'r Swyddfa Masnachu Teg wedi cynhyrchu cyfarwyddyd ar gyfer busnesau gwerthu eiddo.

Noder
Bwriedir y daflen hon fel canllaw yn unig, ac nid yw'n ddehongliad awdurdodol o'r gyfraith. Y mae'n bosib bod unrhyw ddeddfwriaeth y cyfeirir ati wedi cael ei diwygio o ffurf ei deddfiad gwreiddiol, er ei bod yn parhau'n gyfredol. Cysylltwch â ni am fwy o wybodaeth.

Deddfwriaeth berthnasol
Deddf Credyd Defnyddwyr 1974
Deddf Asiatau Tai 1979
Deddf Camddisgrifiadau Eiddo 1991
Gorchymyn Camddisgrifiadau Eiddo (Materion Penodedig) 1992
Rheoliadau Cynllunio Gwlad a Thref (Rheoli Hysbysebion) 1992
Deddf Fenter 2002
Deddf Tai 2004
Deddf Defnyddwyr, Asiantau Tai ac Unioni 2007
Rheoliadau Canslo Contractau a wneir yng Nghartref neu Weithle Defnyddiwr ac ati Rheoliadau 2008
Rheoliadau Diogelu Defnyddwyr rhag Masnachu Annheg 2008
Ggorchymyn Pecyn Gwybodaeth Cartref (Atal Dros Dro) 2010

Adolygiad/diweddariad diwethaf: Rhagfyr 2012

© 2013 itsa Ltd on behalf of the Trading Standards Institute.

Yn ôl i'r Rhestr o Hysbysebion